Welcome大发购彩大厅速发-浅论我国土地评估业的改革

内容摘要：目前我国土地评估机构具有较好的现状，但是也不存在一些问题，比如管理体制升格不完全、地方壁垒仍然不存在、外国评估机构的插手激化竞争、不存在恶性竞争、市场接受度较好以及风险意识过于等。本文就这些问题明确提出了若干建议。

　　关键词：土地评估机构 管理体制升格 竞争 风险确保 　　 　　我国土地评估机构早已沦为土地市场长时间运营不可缺少的“媒介”。随着土地市场活动的日益频繁和活跃以及房地产业的发展，将为土地评估业获取更好的市场机会，带给新的发展机遇。但同时，根据我国重新加入WTO的允诺，专业服务性行业将逐步对外开放，外国专业人员被容许转入我国市场。

这样，中外评估机构被迫正面交锋，既在评估业务上，也在人才的争夺战上，这种形势被迫我国土地评估机构必需付出代价自身的发展状况并采取相应措施。　　 　　我国土地评估机构的现状分析 　　 　　我国的土地评估机构从上世纪90年代初期的主要展开基准地价评估发展现在主要专门从事大量的宗地价格评估，评估机构由当初的以政府事业单位性质的“评估所”居多，渐渐发展沦为几乎市场化的中介评估机构。　　在政策法规和标准体系的提示下身体健康发展 　　土地的价值无法孤立无援地看，它与国民经济的各行业如房地产、金融密切连接，有关土地的政策法规是在房地产、金融及国土资源等市场中经常出现问题的背景之下而主动明确提出的。

我国在糅合国外中介机构并融合自身实际情况的基础上构成了一套较为完善的土地法律构架。在对这些法律法规规章的充分认识下，我国创建了与市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度。我国先后施行了两个国家标准、三个行业标准和一系列技术标准，出版发行了大量专著和众多研究报告，有多达60个高等院校开办了土地估价的专业课程，构成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。

　　 　　构成了专业队伍并踏上发展正轨 　　从“中国土地估价师协会”网站统计资料的数据获知，截至目前，全国执业土地评估机构已超过205家，省市级机构遍布全国各市县，全国经过资格考试证书的土地估价师总数超过19，520人，其中执业土地估价师有2，098人。经过管理体制升格、改革土地估价结果证实和土地资产处理审核制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有相当大的提升，早已构成了一批具备规模的、需要自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的土地估价专业队伍。　　 　　找准了自身定位并创建持续发展的市场 　　土地评估机构有力地因应了土地用于制度改革和土地市场建设。

据有关部门的不几乎统计资料，1992年至2003年，全国土地出让金收益总计约１万多亿元，其中近三年总计约9100多亿元。土地出让金收益主要用作地方城市建设，对提高城市环境、减缓城市基础设施建设，前进土地市场建设起了大力起到。土地评估机构有力地因应了国有企业改革。

据不几乎统计资料，自1992年至2001年，全国共计已完成了近6万家升格企业的土地评估工作，显化资产5千多亿元，仅有由原国家土地局和现国土资源部证实和处理的企业数就约200家，牵涉到宗地大约9.8万宗，面积大约16万公顷，土地资产价值近1500亿元，其中就还包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的升格等，在显化国有土地资产，增进国有经济的战略性调整，避免土地资产萎缩等方面曾充分发挥了最重要起到。　　 　　我国土地评估机构的制约因素分析 　　 　　我国土地评估机构在发展的过程中，必需明白有可能受到的来自外部环境和内部运行机制的各种影响和制约因素。　　 　　管理体制升格不完全 　　国土资源部早1999年就收到了《关于土地评估机构与政府部门管理体制的通报》，拒绝参予市场竞争的机构在人、财、物等方面与政府主管部门完全管理体制。

按规定现在的所有曾名的土地评估机构都应当是已完成管理体制升格的、实施企业化经营的企业法人实体。但是，由于不受传统的经营体制和经营观念的影响，有许多机构的管理体制升格只是形式上的，并没确实构建企业化经营，更加缺少充份的市场研究，仍未创建较好的投资管理和企业管理内部机制，甚至少数机构还受到来自行政的阻碍，这对机构自身发展来说是十分有利的。

　　 　　地方壁垒仍然不存在 　　2001年开始，土地估价报告备案代替了证实审核制，由机构对土地估价结果独立国家承担责任。土地行政主管部门将对土地估价及估价报告展开定期抽验，对弄虚作假的机构，将追究责任，依法处理，对违法违规的机构和个人展开惩处。这种作法在相当大程度上增加了政府对于评估机构的行政介入。

但土地估价机构不存在着相当严重的地方壁垒，一些省级的估价机构，实质上只不具备其机构所在市的估价资格，分开转入本省的其他市是十分艰难的，只有通过与其想要转入城市的本地评估机构合作等包抄的形式。　　 　　外国评估机构的插手激化竞争 　　我国重新加入WTO后，渐渐兴起了一批中外合资和外国独资的地产评估机构，这给国内评估业带给很大的冲击，因为这些机构先进设备的管理理念、成熟期的评估技术、服务手段和实践经验。

正是这些优势，凸显了目前我国国内评估机构不存在的规模小、机制不活、市场意识劣、职业素质不低、经营管理水平很弱、独立性较强等问题。　　 　　机构之间不存在恶性竞争 　　我国土地估价机构不存在短期行为多、恶性竞争相当严重的现象。

不少估价的工作重点不是放到专业服务上，而是放到公关上。具体表现在三个方面：一是送来贿款已沦为行业阻挠行规之一，这种现象的不存在相当严重地影响了评估服务的质量，危害了行业的声誉，伤害了行业的利益；二是各估价机构争相太低收费价格。评估服务收费是由财政部、物价局规定的，全国统一，有些评估机构为了超过谋求市场份额的目的，自行发售自己的收费标准，并向金融机构、企业、法院等公开发表，给行业造成了极坏的影响；三是同行之间相互指责、拆台。

估价行业十几年的发展历程，先后有百余家机构在谋求存活发展之道，你方演唱谏我登场，各领风骚一两年，之后沉寂下来，原因之一就是急功近利，赚的心态少于做到企业的心态。　　 　　市场接受度较好 　　影响市场接受度的因素一是服务范围，二是服务质量。目前我国的土地评估机构主要业务范围就是土地资产价格评估，范围过于较宽，缺少市场灵活性，同时由于服务意识和技术等问题，服务质量难以达到市场需求的拒绝，这样从市场需求者的角度就指出土地评估可有可无，只要不被强迫拒绝被迫做到，就缺少市场需求的主动性，由此引发土地评估经常需求量近于不平稳。

　　 　　风险意识过于 　　土地评估机构作为独立国家的经济法人实体，独立国家分担业务，享用适当的经济收益，某种程度分担适当的经济和法律责任。过去作为事业单位，后面有强劲的行政主管部门，风险比较较小，但是现在作为企业单位，必需面临A级B级机构不平衡发展的风险、税收风险、法律风险等问题，风险显著增大，我国土地评估机构却没适当制订庆贺风险的措施。

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